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作為標桿，北京調控的力度越來越大，特別是著力加法供應下，過去買不起房的剛需有福瞭！
從土地供應就明顯可以預期到，過去買不起房的租房群體，用幾十萬做首付買到共有產權房的可能性很大。
上周北京第一個真正意義上的共有產權房開始申購：
這是第一個，後面還有很多，北京2017年土一般家庭抽肥地供應量中，很大部分都將是這種共有產權房。
北京在2017年加大的土地供應中，接近一半都是共有產權與出租房，有完全產權的商品房住宅面積為239萬平米，占比大約是35%。
那麼對於剛需購房者來說，買共有產權與限價商品房住宅那個合適？
偉哥還是以金成雅苑來做個簡單的做個測算：
（其中的限價房為北京2016年來的新類別，限房價競地價，房價低於市場價）
未來北京將有三類物業：
1：是存量土地入市的非限價商品房，這部分價格市場價，台中抽水肥推薦是否上漲主要看市場波動。
2：共有產權房，從投資角度看，共有產權已經毫無價值，從制度設計上，的確是非常明顯的回歸瞭居住。
不得轉商，從算賬的角度看，共有產權的確已經沒有投資價值，買瞭共有產權房，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低瞭！基本上申購以後再離開這個市場的可能性也很小。
3：限價商品房（限房價競地價地塊），從北京看，2016年開始到現在，北京出讓瞭一批限價商品房用地，與商品房相比產權完全一樣，區別隻是購房後5年不售出，而價格則一般明顯低於市場價20%左右！
剛需群體如何選擇共有產權和限價商品房？
北京共有產權房和限價商品房，的確保護瞭兩種剛需，北京市政府用犧牲土地出讓金的方式，平穩瞭市場價格。
在過去幾年，北京有個基本的群體劃分：市場按照總價其實基本可以分為：
1：總價300萬以下的剛需群體。
2：總價300-600萬的首改群體。
3：總價600-1000萬的二次改善群體。
4：總價1000萬以上的豪宅群體。
但這一標準在2016年已經需要在過去是水平線上再+200萬：
商品房市場在2017年單套平均成交金額達到瞭781萬，這種情況下，500萬以內都算置業商品房的剛需。
持續加碼的房地產調控下，對於改善需求來說，其實很簡單，依然是選擇商品房，但對於剛需來說，出現瞭2種選擇，一種是共有產權，一種是限價商品房。
偉哥建議：如果是收入相對較低，而且對未來的收入預期比較平穩，建議可以考慮共有產權，比較較低的進入門檻，就可以享受產權。
但如果是將來有置換的需求，而且首付能力超過100萬，建議還是考慮北京的限價商品房，對於這類房源來說，目前的價格已經低於市場價格，從投資收益看，優於二手房，從未來的換房來說：
限價商品房（限房價競地價地塊）退可一直居住，進可再次改善。預留瞭升級空間。
所以對於不同收入群體來說，如果支付能力足購，盡量還是選擇限價商品房！
另外值得一提的就是自住房與共有產權房，在戶型設計上，很多都存在一些問題。而在商品房上，一般都會規避這種現象。
某項目自住房戶型示例
這些問題的存在其實使得共有產權的確更剛需，未來作為跳板再改善的可能性很小。
第一個限價商品房入市！
從北京地產各板塊成交的數據來看，目前北京的剛需熱點居住人群主要向昌平、門頭溝、房山、大興幾個區域量級釋放。
從上圖的市場成交數據看，全北京在2017年成交最熱點區域居然不是過去一直的大戶朝陽區。過高的價格使得朝陽區遠離瞭剛需和改善。
占據成交榜首的成為瞭房山、昌平、大興等區。
特別是房山區，在2017台中市抽化糞池年前9個月的數據非常清晰的體現瞭供應少、庫存少、成交多的特征。
在上周北京第一個共有產權入市後，北京第一個低於市場價的限價房也即將入市：
今年2月16日，旭輝同金地一起以18.1億的價格競得房山良鄉01-13-02、01-13-03、01-15-01地塊。
良鄉版塊作為整個房山區最新興的版塊，其不但處於整個房山區內數個版塊的中心位置，區位優勢明顯，且由於開發較晚，政府有著更為充足的規劃經驗，教育、醫療、體育、商業、居住、文化娛樂用地等均在規劃之內，未來發展前景巨大，實屬價值窪地。
旭輝集團精心打造的新項目 旭輝城，是良鄉新城板塊的第一個入市的限價商品房項目。擁有全新的板塊規劃，良鄉新城娛樂商業教育醫療配套俱全，未來將成為京西南主要居住區域。
毋容置疑，對於開發商來說商品房的標準肯定會超過共有產權房，戶型設計也更有優勢：
以89平米的三居室為例，做到瞭接近完美：
相比大部分保障房的假通透，這一戶型做到瞭真正的南北通透，接近正方形的戶型，可以說是面寬與進深接近1:1的比例，也保障瞭采光生活的舒適。部分飄窗空間的附加值更是給購房者帶來瞭保障房沒有的附加值。
不到90平米就可以享受一套初步改善型三居，完全可以滿足三代人的正常居住！
旭輝城在產品打造上充分考量瞭北京首次購房群體，相比全國其他城市客群最大的一個特殊性：
未來換房成本高，第一次貸款的資格更加寶貴，所以將“長期居住”成為瞭產品打造的目標。
在項目的設計上，在350萬/套的這個價位的基礎上，仍然是為買套房當做傢的真實居住客戶提供瞭更多的生活可能性！
全項目中70%的產品為三居，保證瞭未來三代人和諧居住的必要性，其次景觀園林設計瞭一個十字的中央景觀帶，打造瞭一個健康活力的全齡社區。創造一種全傢共享的美好生活形態。
對於北京住宅類地塊平均2.5的高容積率來說，旭輝城2.0低容積率可以實現超大樓間距。樓座全部正南正北排佈，保證良好的采光及景觀效果，戶戶無遮擋，棟棟為樓王。包括整個社區氛圍純粹，環境優美。小區內沒有商業的嘈雜，也沒有自商房兩限房回遷房等保障類住房，更成瞭選擇旭輝城的一種驚喜！
不去追求表面的華而不實，而是為客戶謀求實實在在的利益，努力為客戶實現價值的最大化。
項目即將推售建築面積75 兩居、89 三居、110 三居，均價38994元/ 。
商品房的品質+調控帶來的低於市場20%限價+未來改善的跳板，第一個限價商品房，的確是調控給購房者帶來的紅利！咨詢電話：400-819-1111轉833284
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